Verborgen Gebreken: Wat Moet de Verkoper aan de Koper Melden?
Wie kent de verhalen niet van verborgen gebreken en: Dat had de verkoper moeten melden! Of, die makelaar heeft daar niets over gezegd en nu draaien wij voor de kosten op. Over verborgen gebreken en het melden van bepaalde zaken is nog weleens onduidelijkheid. Wat moet je als verkoper melden? Maar net zo belangrijk, wat moet je als koper onderzoeken? In dit artikel vind je hierover meer informatie.
Zwart-wit gezegd:
Een zichtbaar gebrek = jouw probleem als koper
Een zichtbaar gebrek hoeft niet door de verkoper te worden gemeld. Het is namelijk zichtbaar, je kunt het als koper gewoon zien. Denk aan verrotte kozijnen of een enorme barts in de muur. Het moet dus voor iedereen goed zichtbaar zijn.
Een gemeld gebrek = jouw probleem als koper
Een gemeld probleem is altijd het probleem van de koper, immers het gebrek is netjes gemeld zoals het hoort. Daarom is een compleet ingevulde vragen- en informatielijst ook zo belangrijk. Bekijk ook: Waarom is de vragenlijst zo belangrijk?
Een niet gemeld gebrek zonder keuring = meestal jouw probleem
Een niet gemeld probleem = meestal jouw probleem als je geen bouwkundige keuring uit laat voeren. De meldingsplicht gaat in principe boven de onderzoeksplicht, maar wanneer je niet hebt voldaan aan de onderzoeksplicht wordt het lastig de verkoper aansprakelijk te stellen. Daarnaast is het in veel gevallen lastig om te bewijzen dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de deal op de hoogte was van dit gebrek. In de praktijk zie je vaak dat partijen alsnog tot een oplossing komen waarbij in de meeste gevallen de kosten worden gedeeld. Zorg er dus voor dat je voldoet aan je onderzoeksplicht en schakel een expert in wanneer je het niet vertrouwt.
Een niet gemeld gebrek met keuring = verkoper aansprakelijk stellen
In zo’n geval kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Wanneer je een bouwkundige keuring hebt uit laten voeren heb je voldaan aan de onderzoeksplicht als koper. Daarmee is het veel makkelijker een verkoper aansprakelijk te stellen. Voorkomen is beter dan genezen is mijn motto. Als je ergens over twijfelt schakel dan een expert in en zorg dat je voldoet aan de onderzoeksplicht.
Informatieplicht van de verkoper
Als verkoper heb je een informatieplicht ten opzichte van de koper. Dit houdt in dat je bepaalde relevante informatie over het te verkopen object moet verstrekken. Het niet voldoen aan deze plicht kan leiden tot juridische problemen en zelfs tot ontbinding van de koop. Deze informatie vind je grotendeels in de documentatie die de verkoper of verkoopmakelaar aan je verstrekt.
Verborgen gebreken
De verkoper moet (onzichtbare) verborgen gebreken van het object, of niet werkende apparatuur in de woning melden aan de potentiële koper. Denk hierbij bijvoorbeeld aan lekkages, een vaatwasser die niet werkt, gebrekkige isolatie of andere gebreken zoals stankoverlast bij bepaalde weertypen. Het is als verkoper belangrijk om eerlijk en volledig te zijn bij het verstrekken van deze informatie maar dat is niet altijd het geval. Dit is overigens lang niet altijd het bewust verzwijgen van een gebrek.
Het is als koper belangrijk om onderzoek te doen en de juiste vragen te stellen wanneer je ergens een vraag of twijfel over hebt.
Milieuaspecten
Daarnaast moeten ook milieuaspecten worden gemeld. Hierbij kun je denken aan mogelijke bodemverontreiniging, geluidsoverlast in de omgeving of andere milieurisico's die invloed kunnen hebben op het woongenot.
Juridische aspecten
Verder dienen er ook juridische aspecten te worden meegedeeld aan de koper. Denk hierbij aan erfdienstbaarheden, kettingbedingen, recht van overpad of andere juridische beperkingen die rusten op het object. Zo kan ook de erfafscheiding op het perceel van de buren staan, dit moet worden gemeld. Ook eventuele lopende juridische procedures met betrekking tot het object moeten worden vermeld.
Energieprestatiecertificaat
Sinds 2008 is het verplicht om bij verkoop van een woning een energieprestatiecertificaat (EPC) te overhandigen aan de koper. Dit certificaat geeft inzicht in de energetische prestaties van het object. Als verkoper ben je dus verplicht om dit certificaat tijdig aan de koper te verstrekken. Sinds 2021 zijn hiervoor de regels nog verder aangescherpt.
Tot slot
Als verkoper heb je een informatieplicht ten opzichte van de koper. Het verstrekken van relevante en volledige informatie is essentieel om juridische problemen te voorkomen en een succesvolle verkoop tot stand te brengen. Door het melden van fysieke gebreken, milieuaspecten, juridische aspecten, verborgen gebreken en het overhandigen van een energieprestatiecertificaat kun je voldoen aan deze informatieplicht.
Als koper heb je een onderzoeksplicht, ondanks dat de meldingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat is het verstandig om volledig onderzoek te doen naar alle aspecten van de deal.
Onvolledige informatie
Veel van de informatie die door de verkoper wordt gemeld is te vinden in de vragen- of informatielijst. En daar gaat het regelmatig mis. Een onvolledig ingevulde vragenlijst of verkeerde weergave van de situatie kunnen achteraf grote gevolgen hebben. Niemand zit te wachten op gezeur achteraf, ook de verkoper niet.
Wil je weten waar je op moet letten?
Wil jij weten waar je op moet letten bij het bestuderen van de vragen- of informatielijst? Of heb je een andere vraag? Vraag dan nu een gratis informatiegesprek aan.