Wat is een Erfdienstbaarheid en Waarom is het Belangrijk bij het Kopen van een Huis?

Erfdienstbaarheid is een veel gebruikte term in de makelaardij. In veel aktes kom je erfdienstbaarheden tegen. In dit artikel vertel ik je meer over erfdienstbaarheden en de toepassing daarvan. Laten we beginnen met de vraag: 

Wat is erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid verwijst naar een juridisch recht dat wordt vastgelegd in een notariële akte en dat bepaalt dat een eigenaar van een bepaald perceel (het dienende erf) moet gedogen dat een ander persoon (de gerechtigde) gebruik maakt van een specifiek recht op dat perceel. Dit recht kan variëren van het betreden van het perceel tot het gebruik maken van bepaalde voorzieningen of services die zich op dat perceel bevinden, zoals een oprit, een pad of een riool. Een ander veel gebruikte erfdienstbaarheid zijn de leidingen en kabels van energieleveranciers. Het is goed te beseffen dat erfdienstbaarheden worden overgedragen aan nieuwe eigenaren bij verkoop van het onroerend goed.

Waarom is inzage in de erfdienstbaarheden belangrijk?

Bij het kopen van een huis is het belangrijk om te weten of er erfdienstbaarheden op het perceel rusten. Dit komt omdat erfdienstbaarheden van invloed kunnen zijn op jouw eigendomsrechten en het gebruiksgemak van jouw eigendom. Stel je bijvoorbeeld voor dat jouw nieuwe huis alleen bereikbaar is via een oprit die over het land van de buurman loopt. In dat geval heb je er alle belang bij om te weten of er een erfdienstbaarheid bestaat die ervoor zorgt dat jij en jouw toekomstige buren het recht hebben om die oprit te blijven gebruiken. Dit is het geval wanneer de erfdienstbaarheid bestaat uit een recht van overpad.

Daarnaast kunnen erfdienstbaarheden ook beperkingen opleggen aan wat je kunt doen met jouw eigendom, zoals het verbieden van bepaalde bouwwerkzaamheden in de buurt van de erfdienstbaarheid.

Waar let je bij een erfdienstbaarheid op bij het kopen van een huis?

Bij het kopen van een huis is het belangrijk om de erfdienstbaarheden in de akte van levering goed door te nemen. Deze staan ook in de vorige akte toen de verkoper de woning in handen kreeg. In de koopovereenkomst staat hierover vaak een kleine passage maar niet het gehele artikel. Let er dan ook op wat je koopt en welke rechten en plichten daarbij horen. Veel makelaars laten ook de vorige akte - voor gezien - tekenen. Begrijp je niet wat er in het desbetreffende artikel is opgenomen? Dan zijn de makelaar en de notaris de aangewezen personen om dit uit te leggen en verder toe te lichten.

Wat gebeurt er als ik een of meerdere erfdienstbaarheden heb op mijn perceel?

Wanneer je een of meerdere erfdienstbaarheden hebt op jouw perceel, moet je deze respecteren en naleven. Dit betekent dat je andere personen toegang moet verlenen tot het gebruik van jouw perceel. Dit kan zowel een recht van overpad zijn of kabels van energiemaatschappijen in de grond gedogen. Ook kunnen er de gebruikelijke erfdienstbaarheden zoals uitzicht, overbouw e.d. in de akte zijn opgenomen. In de meeste gevallen heb je geen last van een erfdienstbaarheid omdat deze vaak over en weer gelden. Het is vaak het recht van overpad wat voor ergernis en juridische geschillen kan leiden.

Bij een huis kopen is het dan ook belangrijk hier inzage in te krijgen en contact te maken met de buren om erachter te komen of er sprake is van ergernis of zelfs juridische kwesties. 

Wat als er conflicten ontstaan over erfdienstbaarheid?

Als er conflicten ontstaan over erfdienstbaarheid, is het raadzaam om eerst te proberen om tot overeenstemming te komen met de andere partij(en) die betrokken zijn bij de erfdienstbaarheid. Als dit niet lukt, kan het nodig zijn om juridische stappen te ondernemen en een rechterlijke uitspraak te verkrijgen om het conflict op te lossen. Dit moet je in mijn ogen ten allen tijde voorkomen. In gesprek gaan en in goed overleg inventariseren waar de schoen wringt en gezamenlijk tot een oplossing komen is altijd de beste oplossing. Kom je hier samen niet uit, dan kan er worden overwogen de kwestie aanhangig te maken bij de rechter. Denk er wel aan dat juridische kwesties met buren grote gevolgen kunnen hebben voor het woongenot.

Tot slot

Erfdienstbaarheden komen in veel aktes maar ook in allerlei soorten en maten voorbij. Zorg ervoor dat je helder hebt welke rechten en plicht bij deze erfdienstbaarheid horen zodat je later niet voor verassingen komt te staan. Stel vragen wanneer je bepaalde zaken niet begrijpt en laat desnoods het gegeven antwoord bevestigen. Wanneer je het huis koopt, krijg je de erfdienstbaarheden ook bij.