Wanneer je een huis koopt wil je natuurlijk op de hoogte zijn van de gebreken aan het huis wat je op het oog hebt of zelfs gaat bieden. Hierin moeten we onderscheid maken tussen zichtbare- en onzichtbare gebreken. In dit artikel gaan we daar dieper op in. Allereerst de vraag:
Wat zijn gebreken aan de woning?
Gebreken kunnen in alle vormen te zien, of zelfs niet te zien zijn. Een door houtrot aangetast kozijn is een gebrek, maar dit is niet verborgen. Een toilet wat af en toe niet goed doorspoelt of waarvan het water soms doorloopt zijn gebreken die op het eerste oog niet zichtbaar zijn maar wel gevolgen voor de koper hebben. Ik zou een hele lijst met gebreken aan- of in de woning op kunnen noemen maar ik heb ervoor gekozen dat niet te doen en verder in te gaan op de zichtbare en onzichtbare gebreken aan een huis.
Zichtbare gebreken
Zoals eerder genoemd zijn door houtrot aangetaste kozijnen een zichtbaar gebrek. Net als een scheur in de muur of beschadigde deuren. Zichtbare gebreken hoeven door verkopers officieel niet te worden gemeld maar dit wordt wel vaak gedaan in de vragenlijst. Als je wilt weten wat het kost om bepaalde gebreken te herstellen is het slim om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. De inspecteur zal dan de woning keuren en zijn bevindingen in het bouwkundig rapport vastleggen. Hier staan ook een indicatie van de herstelkosten bij. Als verkoper is het netjes de zichtbare gebreken wél te melden maar is geen verplichting. Als koper is het belangrijk om helder te krijgen in hoeverre er sprake is van zichtbare gebreken en wat de kosten voor herstel zijn.
Onzichtbare gebreken - verborgen gebreken
Onzichtbare gebreken kan bijvoorbeeld een rioleringssysteem wat aan vervanging toe is maar op het moment van kopen nog steeds goed werkt. Wannneer er sprake is van slecht doorspoelende toiletten of wasbakken die niet goed doorspoelen behoort de verkoper dit te melden. Wanneer er niets aan de hand is en alles goed werkt zal de verkoper van een verouderd rioleringssysteem geen melding maken. En dit is het punt waarom het gaat. De verkoper kan alleen iets melden wanneer hij of zij van een gebrek op de hoogte is. Onzichtbare gebreken worden vaak verborgen gebreken genoemd. In de volksmond worden zichtbare gebreken ook verborgen gebreken genoemd wanneer de verkoper iets niet heeft gemeld. Hier moet dus een duidelijk onderscheid in worden gemaakt.
Meldingsplicht van verkoper
Als verkoper heb je een meldingsplicht en moet je de onzichtbare gebreken melden wanneer je daar vanaf weet. Als voorbeeld nog even dat toilet wat soms niet goed doorspoeld. Hierbij is het woord "soms" belangrijk. De koper kan dit tijdens de bezichtiging of eindinspectie testen of de toiletten goed werken en tot de conclusie komen dat alles naar behoren werkt. Omdat het gebrek "soms" voorkomt is de verkoper verplicht dit te melden.
Onderzoeksplicht van koper
Zoals de meldingsplicht van verkoper bestaat er ook een onderzoeksplicht van de koper. De koper komt er dus niet alleen mee weg door aan te halen dat de verkoper bepaalde zaken niet heeft gemeld. Overigens gaat de meldingsplicht wel boven de onderzoeksplicht, maar hoe toon je later aan dat de verkoper van een bepaald gebrek afwist. Dit is dan ook een enorm grijs gebied waar je als koper uit moet blijven. Door een bouwtechnische keuring uit te laten voeren, kun je later aantonen (mocht er een geschil zijn) dat je alles in het werk hebt gesteld om de woning te onderzoeken en daarmee aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.
Gevolgen negeren onderzoeksplicht
Het herstellen van onzichtbare gebreken kan een grote financiële last worden wanneer je hier geen rekening mee hebt gehouden in het totaalplaatje. Je hebt immers ook nog alle andere kosten zoals de notaris, overdrachtsbelasting, taxateur en de hypotheekadviseur. Dus loop geen enkel risico en laat een bouwkundig inspecteur altijd naar de woning kijken, het liefst voordat je een de handtekening op de koopovereenkomst zet, maar er zijn ook andere manieren om dit op een veilige manier te doen.
Tot slot
In de volksmond worden de zichtbare- en onzichtbare gebreken nogal eens door elkaar gehaald en al snel als verborgen gebreken bestempeld. Voorkomen is beter dan genezen en je wilt als koper weten wat je koopt, en wat de herstelkosten van een gebrek of gebreken zijn voordat je het koopcontract tekent. Als verkoper wil je ook geen gezeur achteraf, dus alles eerlijk melden wat je weet is dan de beste optie.
>> Bekijk hier meer over de bouwkundige keuring
