Het belang van een schriftelijke overeenkomst wordt vaak benadrukt bij het sluiten van zakelijke deals. Maar wat als er een mondelinge overeenkomst is bij het kopen of verkopen van een huis? Wat zijn dan je rechten en plichten? Wat zegt de wet hier over? En hoe zit het met onze normen en waarden. In dit artikel leer je daar meer over.
Wat is een mondelinge deal?
Een mondelinge deal, zoals de naam al doet vermoeden, is een overeenkomst die mondeling wordt gesloten zonder enige schriftelijke documentatie. Het kan gaan om verschillende soorten afspraken, zoals contracten, huurovereenkomsten, aankopen of andere wederzijdse verbintenissen. In dit geval gaan we dieper in op een mondelinge deal door consumenten gesloten. Zet je maar schrap!
Deal, or No Deal?
Stel je eens voor... Je maakt een afspraak voor bezichtiging en wordt verliefd op het huis. Je doet een voorstel om in onderhandeling te komen en de verkoper reageert hier positief op. Na enkele voorstellen heen en weer komt het tot een deal, maar er staat nog niets op papier. Je hebt al wel de verkoopmakelaar gesproken die de deal bevestigd. Je hoeft alleen nog maar de gegevens aan te leveren waarna de makelaar de koopovereenkomst op kan maken. Iedereen blij en je drinkt er 's avonds alvast met vrienden en familie een borrel op.
De volgende ochtend word je iets later wakker dan gepland en ziet je een bericht op je telefoon. Het is de makelaar die aangeeft met spoed contact op te nemen. Ineens bekruipt je een raar gevoel, en dat gevoel blijkt werkelijkheid te worden. Inmiddels is er een andere gegadigde die enkele weken geleden de woning ook heeft bekeken een hoger bod gedaan. De verkopers willen ook hen de mogelijkheid bieden om de woning te kopen. Maar er kan er maar één de koper worden.
Teleurgesteld hang je op, afspraak is toch afspraak? Je hebt de woning toch gekocht? Waarom overkomt jou dit, en mag dit zomaar?
Ja, dit mag zomaar en is één van de zaken waarvan ik vind dat je als makelaar met jezelf in conflict komt.
Afspraak is afspraak, of toch niet?
Een man een man, een woord een woord is mijn motto, maar de regelgeving hieromtrent gaat compleet tegen elke fatsoensnorm in. In mijn ogen is dit ook niet aan kopers uit te leggen en hebben ze het gevoel een speelbal van de ontstane situatie te worden. Dit is mij als aankoopmakelaar ook weleens overkomen. Na het sluiten van een mondelinge deal namens mijn klanten waren er net zoals in het voorbeeld wat ik gaf mensen die in het weekend bij de verkopers aanbelden, en zelfs buiten de makelaar om een hoger voorstel neerlegden.
Op maandagochtend werd ik gebeld en vertelde de makelaar zijn verhaal. Zijn exacte woorden waren: Ik kan niets anders doen dan meegaan met mijn klant! Natuurlijk heb ik nog even mijn ongenoegen geuit, maar dat was meer de frustratie van mijn kant omdat ik het mijn klanten juist zo erg gunde. In overleg met mij hebben mijn klanten het voorstel ingetrokken omdat ze niet mee wilden gaan in het, zoals jij het noemden, gemene spel van de makelaar en diens klanten.
Rechtsgeldigheid van mondelinge deals
In Nederland is het in principe mogelijk om rechtsgeldige overeenkomsten mondeling te sluiten. Dit betekent dat een mondelinge deal in sommige gevallen juridisch bindend kan zijn. Echter, er zijn wel enkele uitzonderingen en beperkingen waarmee rekening moet worden gehouden. Zo moet er voor het (ver)kopen van een huis sprake zijn van een schriftelijke overeenkomst, ook wel "voldoen aan de schriftelijkheidseis" genoemd. Dit geldt overigens wel voor consumenten. Daarnaast is er voor de koper nog de wettelijke bedenktijd.
Is een mondelinge deal bindend?
Het antwoord is dus nee, een mondelinge deal bij het kopen van een huis (consumenten) is niet bindend en rechtsgeldig wanneer er geen schriftelijke door koper en verkoper getekende koopovereenkomst aanwezig. Dus wanneer jij een mondelinge deal hebt gesloten of bij het bieden bij inschrijving de hoogste bieder bent zit je nog nergens aan vast. Ook niet als jij, of de makelaar de deal per mail heeft bevestigd. Immers, ook dan is er geen sprake van een schriftelijke door beide partijen getekende overeenkomst. Je hebt in het voorbeeld gezien dat het ook de andere kant op kan gaan en verkopers zich gek laten maken door andere bieder die een hoger bod doet nadat er een mondelinge deal is gesloten.
Conclusie
Wanneer je een huis koopt of verkoopt moet er worden voldaan aan de schriftelijkheidseis of eis van schriftelijkheid. Dit betekent dat er een door beide partijen getekende koopovereenkomst moet zijn. Wanneer deze niet aanwezig is heb je dus als koper geen poot om op te staan. Dat geldt ook voor de verkoper. Dat is een tegenstrijdigheid tussen onze normen en waarden maar is wettelijk vastgelegd.
Huis Zoeken en Vinden
Wanneer jou zoiets overkomt is dat teleurstellend en moet je vaak even verwerken. Maar je moet toch verder wanneer je een huis wilt kopen. Wanneer je nu niet alleen van Funda afhankelijk wilt zijn heb ik een video voor je gemaakt waarin ik aangeef waar je "verborgen aanbod" vindt. Ook deel ik in die video de meest succesvolle techniek van makelaars om nieuw aanbod binnen te halen. Een techniek die ook voor jou werkt!
