Wanneer je een bod op een huis hebt gedaan hoef ik waarschijnlijk niets meer te vertellen over het voortraject. Je hebt een huis gevonden, bezichtigingen of een bezichtiging gepland en de woning bekeken. Al dan niet in een biedprocedure heb je een bod gedaan en dat is afgewezen. Daar gaat dit artikel over. Laten we beginnen met de vraag wat de situatie was ten tijde dat je een bod deed waarna ik met een conclusie kom. Hieronder de verschillende situaties.
Bieden tijdens een biedprocedure (deadline)
Tegenwoordig zie je vaak dat er sprake is van een biedprocedure waarbij de verkoper en de verkoopmakelaar ervoor hebben gekozen een deadline te stellen. Hierbij maakt het niet uit of er daarvoor losse bezichtigingen zijn gepland of een open huis of kijkuurtje zoals dat vaak wordt genoemd. Het feit blijft dat er een deadline is tot wanneer je kunt bieden. Dat wordt ook wel bieden bij inschrijving genoemd en gaat tegenwoordig vaak digitaal. Daarvoor is ook het biedlogboek in het leven geroepen om de procedure eerlijk te laten verlopen.
Voorbeeld
Stel je voor dat je uiterlijk op donderdag om 15:00 uur je bod moet neerleggen inclusief de bijbehorende voorwaarden. De verkoper wordt van de biedingen op de hoogte gesteld en neemt meestal korte tijd om de biedingen te vergelijken en een keuze te maken. Enkele dagen later krijg je een belletje of mail dat jij het niet bent geworden. Helaas, dat is bij meerdere biedingen het geval. Immers, er kan er maar één de koper worden. Teleurgesteld druip je af en vraagt je af: Hoe nu verder?
In dit soort gevallen maak je achteraf geen kans meer omdat de verkoper een keuze heeft gemaakt uit meerdere biedingen. Daarom is het belangrijk om de verkoopmakelaar te vragen op welke plek je staat. Sta je namelijk als tweede op de lijst van bieders is er een hele kleine kans dat je alsnog wordt gebeld dat de hoogste bieder heeft afgehaakt. Dat komt af en toe voor en noem ik ook wel "Het spook van de hoogste bieder". Het is allemaal zo snel gegaan dat sommige mensen beginnen te twijfelen nadat de woning aan ze wordt gegund. En je weet wat ze bij twijfel zeggen. Staar je hier ook niet blind op want de meeste transacties in zo'n procedure gaan gewoon door en sta jij als bieder met lege handen. Op naar de volgende woning zou ik zeggen.
TIP: Stel de verkoopmakelaar de vragen waar je mee zit en vraag om het biedlogboek. Dit mag je afhankelijk van de tijdslijn waarin de verkoop zich bevindt inzien. Zo weet je (pas achteraf) hoeveel de anderen hebben geboden en hoever jij ervan af zat. Nadeel is dat je je kunt laten leiden door het percentage wat is overboden en daardoor bij de volgende woning veel te veel biedt. Pas daarvoor op!
Bieden op een woning (Openingsvoorstel)
Ook deze situatie komt nog steeds veel voor, vooral bij duurdere woningen is de procedure anders dan bij huizen waar veel mensen in de rij staan. Maar laten we er vanuit gaan dat je net zoals bij een biedprocedure de woning hebt bekeken - en misschien zelfs twee keer - om vervolgens een bod te doen. Hierbij zijn verschillende situaties mogelijk met verschillende doelen. Ik heb het over een openingsvoorstel om in onderhandeling te komen en een eindvoorstel waarbij je eenmalig je bod neerlegt. In zo'n situatie kan de verkoper je bod afwijzen. Dat kan overigens in beide situaties!
Voorbeeld openingsvoorstel
Je hebt er goed over nagedacht, misschien de woning zelfs twee keer bekeken en je bent eruit. Je gaat een voorstel doen om in onderhandeling te komen. Enthousiast breng je een bod uit en de verkoper komt met een reactie. Je bod is afgewezen. Ik kan me voorstellen dat je enigszins teleurgesteld bent, maar er is nog steeds kans om een nieuw voorstel/bod te doen. Het is alleen niet gelukt om met je bod in onderhandeling te komen. Waarschijnlijk vond de verkoper je bod niet hoog genoeg dus je zult opnieuw met een bod moeten komen. Communiceer dit goed met de verkoopmakelaar en vraag naar de reden. Je zult in de meeste gevallen te horen krijgen dat je voorstel te laag is en de verkopers er geen vertrouwen in hebben dat het tot een deal leidt. Stel de verkoopmakelaar zoveel mogelijk vragen en doe een nieuw bod.
Voorbeeld eindvoorstel
Ook hiervoor geldt net zoals hiervoor bij een openingsvoorstel dat bij een eindvoorstel je bod kan worden afgewezen. De vraag is alleen of jij écht het achterste van je tong hebt laten zien of dat er nog wat rek in je voorstel zit. Veel bieders houden (onbewust) toch nog wat reserves in hun voorstel. We blijven natuurlijk Nederlanders en vinden het zonde om meer te bieden dan nodig. Ook in zo'n situatie kun je met de verkoopmakelaar overleggen of je nog een kans krijgt om toch je voorstel te verhogen.
Het is in de makelaardij niet raar om zoiets te doen. Wanneer er op dat moment meerdere biedingen zijn kan de verkoper ervoor kiezen om aan een ander te verkopen. Mocht dat niet zo zijn maak je nog steeds kans. Zie het als een spel en laat je niet ontmoedigen door een bod wat is afgewezen. Wanneer jij nog ruimte hebt in je voorstel kun je dit alsnog voorleggen aan de verkoper of diens makelaar.
TIP: Denk er goed over na wat je doelstelling is bij het bieden. Sommige bieders laten zich door allerlei factoren beïnvloeden. Als je van tevoren weet wat je doelstelling is kun je daar naartoe werken. Ga daar slim mee om en zorg dat je zoveel mogelijk informatie over de verkopers achterhaalt. Daarnaast is de gunfactor een belangrijk punt om in je achterhoofd te houden.
Onderhandelingen
Wanneer het is gelukt om in onderhandeling te komen heb je de eerste goede stap gezet, maar dat geeft nog geen enkele garantie over een succesvolle deal. Immers, je hebt een voorstel gedaan waar de verkoper weer op kunnen reageren met een tegenvoorstel. Dit kan alle kanten op en is soms geen pijl op te trekken. Vooral wanneer er ondertussen andere geïnteresseerden zich melden of bezichtigers die eerder zijn geweest ook een voorstel doen.
Veel mensen denken dat wanneer je in onderhandeling bent er geen andere kopers meer tussen kunnen komen. Dat is een foute gedachte. Zolang er geen koopovereenkomst is getekend, is alles nog mogelijk. it betekent meestal dat de stap die je hebt gezet (verhoging van je bod) te laag is. Ook hiervoor geldt dat de andere partij er dan geen vertrouwen in heeft dat het tot een deal komt door de stappen die jij in het biedproces zet. Opnieuw een hoger voorstel doen is dan vaak de enige optie.
TIP: Als koper heb je als het goed is een doelstelling waar je ongeveer op uit wilt komen. Maar dat geldt ook voor de verkoper. Als het minimum van de verkoper overeenkomt met het maximum van de koper heb je een deal. Zo simpel is het.
Hoe nu verder?
Er kunnen allerlei redenen zijn waarom je bod wordt afgewezen maar waar het om gaat is dat jij als woningzoeker een huis wilt kopen. Een afwijzing is vervelend wanneer het je droomhuis was, maar je moet weer verder. Je ziet dat mensen die een aantal malen hebben geboden en telkens achter het net vissen een aankoopmakelaar inschakelen om meer kans te maken. Je moet je afvragen of dat de juiste keuze is in deze tijd.
De aankoopmakelaar gaat in de meeste gevallen niet voor je op zoek naar een huis. Dat moet je dan nog steeds zelf doen. Vooral in gebieden waar flink wordt overboden is de kans dat je de hoogste bieder bent klein. In deze situatie wil je eigenlijk niet terechtkomen maar de praktijk laat toch anders zien. Ga dus op zoek naar woningen voordat ze op Funda verschijnen zodat je vooralsnog niet in de rij staat bij het bieden.
Programma De Sleutel Tot Je Droomhuis
Omdat ik weet hoe lastig het voor kopers is om een huis te vinden en te kopen heb ik een programma ontwikkeld om je te helpen. Daarnaast bespaar je ook nog eens veel geld op de aankoop van je woning zonder dat je geen aankoopmakelaar in hoeft te schakelen.
Je ontdekt in het programma niet alleen hoe je een huis kunt vinden voordat het op Funda staat, maar je krijgt ook inzage in elke stap van het koopproces waarbij ik je wijs op veel gemaakte fouten en tips geef waar je op moet letten. Al mijn kennis als makelaar, aankoopmakelaar en taxateur deel ik met je waardoor jij een grote voorsprong krijgt bij het kopen van een huis. Kijk er eens naar en doe er je voordeel mee. Klik op de button hieronder voor meer informatie.
Het programma "De Sleutel Tot Je Droomhuis" biedt niet alleen een creatieve benadering van een huis vinden en kopen, maar leidt je ook door elke stap in het koopproces. Onmisbaar wanneer jij op zoek bent naar een koophuis.
