Een huis kopen is een grote aankoop en als koper wil je zeker weten welke rechten en plichten je als koper hebt. Daar gaat dit artikel over. Let wel op dat we het hier hebben over consumentenkoop en geen professionele partij. Voor professionele partijen gelden andere soms andere regels. Laat we ons richten op consumentenkoop.
Bod is geaccepteerd
De bezichtigingen zijn gedaan, je hebt een goed beeld van de woning en bent erg enthousiast. Het bod is gedaan en heeft geleid tot een mondelinge deal. In deze fase is er nog geen sprake van rechten en plichten die voortvloeien uit de mondelinge deal. Je kunt er gewoon vanaf door een mededeling aan de makelaar of verkoper te doen. Misschien is het voor de verkoper een grote verassing als je ervan af wilt zien, maar wettelijk gezien is dat je recht.
- Koper: Kan zonder reden en boete van de koop afzien.
- Verkoper: Kan zonder reden en boete van de koop afzien.
Koopovereenkomst opgemaakt
Uit de mondelinge deal vloeit de koopovereenkomst voort waarin alle afspraken worden vastgelegd. Meestal is de koopovereenkomst binnen enkele dagen in concept opgesteld nadat de deal is gesloten en de koper de gegevens heeft aangeleverd. Je ontvangt het contract per mail of via een afgeschermde omgeving van de makelaar. Op dit moment geldt er nog geen enkele wettelijke verplichting en kun je net zoals bij een mondelinge deal nog gewoon af van de koop. De makelaar zal hier ook niet blij mee zijn want heeft tijd gestoken in het opmaken van de koopovereenkomst. Toch kun je wettelijk gezien van de koop af door dit te melden.
- Koper: Kan zonder reden en boete van de koop afzien.
- Verkoper: Kan zonder reden en boete van de koop afzien.
Binnen wettelijke bedenktijd
Wanneer de concept koopovereenkomst is gecontroleerd en akkoord bevonden wordt er getekend. Tegenwoordig gebeurt dit steeds vaker digitaal waarbij partijen een digitaal afschrift van de getekende stukken ontvangen. Iedereen blij totdat je de volgende ochtend spijt hebt van de koop. Hiervoor kunnen allerlei redenen zijn, vaak is dit een gevoel wat je niet mag negeren. Je wordt ’s nachts wakker en vraagt je af: Wat heb ik gedaan? Wanneer je binnen de wettelijke bedenktijd zit kun je de koopovereenkomst nog steeds zonder kosten ontbinden.
Ook hier zal de verkoper en makelaar niet blij mee zijn maar daar gaat het niet om. Het gaat erom dat jij blij bent met het huis en een goede keuze hebt gemaakt. Is dit niet het geval, ontbind dan de koop. Dit doe je door de makelaar een bericht te sturen waarbij je om bevestiging vraagt. Zorg er dus voor dat je bewijs hebt dat de koop is ontbonden. Maak het niet mooier dan het is en wees hier eerlijk over naar de verkoper en makelaar. Over het algemeen gebeurt dit niet vaak maar komt af en toe voor. Als verkoper kun je niet van de koop afzien na het tekenen van de stukken, tenzij hier een extra clausule voor opgenomen is.
- Koper: Kan zonder reden en boete van de koop afzien.
- Verkoper: Kan niet van de koop afzien.
Bedenktijd is verstreken
Nadat de bedenktijd is verstreken zit je als koper aan de woning vast met uitzondering van de ontbindende voorwaarden wanneer die zijn opgenomen. Hierbij moet je denken aan het voorbehoud bouwkundige keuring en het financieringsvoorbehoud, maar er kunnen ook andere ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Indien je hier een beroep op kunt doen is het zaak dit zorgvuldig aan te pakken. Bij een bouwkundige keuring is vaak het bedrag voor de directe herstelkosten leiden, en bij het financieringsvoorbehoud het te lenen bedrag.
Om te kunnen ontbinden zal er bewijs aangeleverd moeten worden. De manier van bewijs aanleveren en ontbinden staat in de koopovereenkomst vermeld. Lukt het niet om succesvol een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden volgt er een boete van 10% indien je besluit de woning niet af te nemen. Zorg er dus voor dat je in de beginfase al nadenkt over de ontbindende voorwaarden die je wilt laten opnemen. Dit neem je mee in je eerste bod.
- Koper: Kan beroep doen op ontbindende voorwaarden.
- Verkoper: Kan niet van de verkoop afzien.
Koop is definitief
Wanneer de ontbindende voorwaarden zijn verlopen is de koop definitief. Je kunt de koop niet meer ontbinden en je zit aan de woning vast. Wanneer er toch gewichtige redenen zijn om de woning niet af te nemen is het zaak om hierover zo snel mogelijk in gesprek te gaan. Het zoeken naar een oplossing is dan ook de beste keuze. Ook al is dit een op z’n zachts gezegd vervelende situatie, blijf altijd in gesprek met de verkoper en diens makelaar. Een oplossing kan zijn om het huis direct na de overdracht opnieuw in verkoop te zetten. Neem je de woning niet af dan volgt de eerder besproken boete van 10% van de koopsom.
- Koper en verkoper kunnen beiden niet meer van de koop afzien.
Tot slot
Zolang er niets is getekend volgen er geen rechten en plichten uit een bod of deal. Er moet worden voldaan aan de schriftelijkheidseis en de ter handstelling waarbij de koper een afschrift van de getekende koopovereenkomst ontvangt. De wettelijke bedenktijd gaat dan 1 dag na het tekenen in. Nadat de bedenktijd is verstreken kan er alleen nog een beroep op de ontbindende voorwaarden worden gedaan.
De verkoper zit na het tekenen van de koopovereenkomst vast aan de verkoop en kan er alleen nog vanaf zien door 10% boete te betalen tenzij er ook ontbindende voorwaarden zijn opgenomen zoals het royement van de bank. Hierbij moet de bank toestemming tot verkoop en levering geven.
Mijn ervaring met dit traject
In de meeste gevallen gaat de koop en verkoop gewoon door en zijn er goede intenties. De koper wil de woning graag, en de verkoper wil verkopen. Er is wilsovereenstemming waarbij partijen een goede afloop nastreven. Het komt maar zelden voor dat de koper van de woning afziet, of dat de verkoper na de mondelinge deal niet meer wil verkopen. Mocht dit toch het geval zijn doordat de verkoper zich heeft bedacht of een hoger bod krijgt, valt hier niets aan te doen zolang er nog niets is getekend. Maak jezelf dan als koper ook niet blij met een dood vogeltje en wacht met feestvieren totdat de koopovereenkomst is getekend, en je daar een afschrift van hebt ontvangen.
Meer informatie
Heb je nog vragen over dit artikel of ben je van plan om een huis te kopen? Plan dan even een gratis adviesgesprek zodat ik even met je meedenk wat in jouw situatie de beste oplossing of keuze is.
Bekijk ook: Koop geen huis als je dit nog niet weet!
