Je huis is verkocht, tenminste met de ontbindende voorwaarde verkrijging financiering. Je krijgt bericht dat je woning moet worden getaxeerd, de twijfel slaat toe. Is dat normaal? En stel je voor dat de taxateur op een veel lagere waarde uitkomt waarvoor je hebt verkocht? Allemaal onzekerheden die je slapeloze nachten kunnen bezorgen, maar wanneer je alles goed hebt geregeld is er geen vuiltje aan de lucht. Bedenk dat de koper graag de woning wil, en jij graag aan hem of haar verkoopt tegen het afgesproken bedrag en de bijbehorende voorwaarden. In de meeste gevallen hoef je je geen zorgen te maken, maar er zijn uitzonderingen.
De taxateur neemt de woning op, vult de bouwkundige- en energetische opnamestaat in en stelt de marktwaarde vast waarna het rapport wordt uitgewerkt en gevalideerd door NWWI. En ik hoor je denken!
Maar wat als de taxatiewaarde (marktwaarde) lager is dan de koopsom? Dit komt regelmatig voor en hoeft geen gevolgen te hebben voor de gesloten deal. Tenminste als je dit goed vast hebt laten leggen in de koopovereenkomst, ook wel koopakte genoemd die in de meeste gevallen door de makelaar is opgemaakt.
Voorbeelden
Voorbeeld 1
- Koopsom € 650.000,-,
- Bedrag ontbindende voorwaarde € 650.000,-,
- Marktwaarde door taxateur vastgesteld op € 655.000,-
In dit geval ligt de marktwaarde hoger dan de koopsom en kan de koper op basis van de waarde van het object niet ontbinden.
Voorbeeld 2
- Koopsom € 650.000,-,
- Bedrag ontbindende voorwaarde € 650.000,-,
- Marktwaarde door taxateur vastgesteld op € 640.000,-
In dit geval ligt de koopsom hoger dan de marktwaarde die door de taxateur is vastgesteld waarmee er op basis van dit artikel (ontbindende voorwaarden) door de koper wel kan worden ontbonden.
Het is dus van wezenlijk belang welk bedrag er als ontbindende voorwaarde financieringsvoorbehoud wordt opgenomen. Stel je voor dat je op voorhand weet dat de woning maar 6 ton waard is terwijl deze voor € 650.000,- is verkocht. Je kunt dan op je klompen aanvoelen dat dit voor problemen kan zorgen. Immers, wanneer de taxatiewaarde op 6 ton uitkomt zit er een verschil van 50k in. Als ontbindende voorwaarde wil je dan als koper geen 650.000,- euro op laten nemen want hiermee kan de koper altijd ontbinden wanneer er geen 650.000 euro gefinancierd kan worden.
Voor de verkoper
Als verkoper wil je dit bedrag dus naar beneden hebben. Vraag dan ook altijd aan de koper hoeveel financiering ze benodigd hebben en laat dit bedrag (of liever lager) opnemen in de koopovereenkomst. Ik weet dat er makelaars zijn die hier standaard "Koopsom" op laten nemen, maar wanneer je als koper 2 ton aan eigen geld inbrengt uit de overwaarde van je vorige huis is er geen 650.000,- euro nodig aan financiering, maar € 450.000,-. Dit maakt nogal een verschil.
Voor de koper
Als koper redeneer je natuurlijk andersom en wil je misschien iets meer lenen dan om wat extra geld achter de hand te houden. Op zich niets mis mee, maar let er altijd op dat je een bedrag als financieringsvoorbehoud opneemt waar beiden vrede mee hebben en de kans op een succesvolle deal het grootst is. De taxateur kan hier ongewild een leidende rol in spelen.
Dus moet je je zorgen maken als de taxateur langskomt?
Wanneer er overleg is tussen koper, verkoper en diens makelaar of aankoopmakelaar over de hoogte van het financieringsvoorbehoud gaat dit onder normale omstandigheden meestal wel goed. Maar wanneer je hier als verkoper niet op let loop je risico zonder dat je daar waarschijnlijk weet van hebt.
Let er bij elk voorbeeld op dat er altijd andere voorwaarden van toepassing kunnen zijn op basis waarvan de koper wel/niet kan ontbinden. De voorbeelden die zijn gegeven vermelden alleen ontbinding op basis van ontbindende voorwaarden en de marktwaarde door de taxateur vastgesteld.
Wil je nu alles over een huis kopen weten en op de hoogte zijn van elke stap in het aan- en verkooptraject dan heb ik goed nieuws. Speciaal voor woningzoekers (lees kopers) heb ik het programma 'De Sleutel Tot Je Droomhuis' ontwikkeld waarmee jij een enorme voorsprong neemt op de rest. Doe daar je voordeel mee.
