Gefeliciteerd!
Je hebt een de koopovereenkomst getekend en de hypotheekadviseur is aan de slag gegaan met de hypotheekaanvraag. De bouwkundige keuring heeft al plaatsgevonden en je spreekt nog een keer af met de verkoper om de woning op te meten, zodat je wat spullen bestellen. Ook heeft de makelaar alvast de eindinspectie gepland dus alles loopt op rolletjes. Kort voor de overdracht ontvang je de concept akte van levering om te controleren. Maar hoe doe je dat? En waar let je op?
Laat ik ermee beginnen om te zeggen dat wanneer er iets niet duidelijk is, de notaris het eerste aanspreekpunt is om je vragen te beantwoorden. Dus wees niet bang om vragen te stellen, dat is heel gebruikelijk.
Wat is een akte van levering?
Een akte van levering is een juridisch document waarin de overdracht van een woning wordt vastgelegd. Door deze akte te tekenen en in te schrijven bij het kadaster wordt de koper de nieuwe eigenaar. Deze akte teken je na de eindinspectie op de dag van overdracht bij de notaris. In de meeste gevallen tekent de koper ook een hypotheekakte wanneer er een hypotheek wordt gevestigd.
Waar moet je op letten bij akte van levering?
Zolang de akte nog niet is getekend spreken we over de concept akte. Alles wat er in de akte staat moet worden gecontroleerd. De concept akte wordt door de notaris opgemaakt en komt voort uit de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is immers getekend en naar de notaris verzonden om in behandeling te nemen. Allerlei artikelen komen voorbij en ik kan me voorstellen dat je graag zou willen dat er een uitleg bij de akte van levering mee wordt gestuurd. Dit is in tegenstelling met de koopovereenkomst niet het geval.
Wat staat er in de akte van levering
Bij de overdracht van een woning gaat het er in feite om, wie heeft de woning gekocht en verkocht, wat is er verkocht en tegen welke prijs. Dus de gegevens van zowel koper als verkoper inclusief de legitimatie gegevens tref je op de eerste bladzijde van de akte van levering aan. Daarnaast vind je er een uitgebreide omschrijving van de woning inclusief adres en kadastrale gegevens zoals de gemeente, sectie en perceelnummer. Ook wordt er vaak verwezen naar eerdere aktes waarin bijvoorbeeld erfdienstbaarheden worden vermeld. Ook de te betalen overdrachtsbelasting staat erin vermeld.
Verder staat erin dat de koopsom is voldaan en dat de verkoper beschikkingsbevoegdheid is om de woning over te dragen. In het eerste gedeelte onder bepalingen kom je bijvoorbeeld onderstaande bepalingen tegen:
BEPALINGEN
De Koopovereenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen:
Artikel 1.
1. Verkoper zal koper recht van eigendom leveren dat:
- a. onvoorwaardelijk is en niet onderhevig aan welke vernietiging dan ook;
- b. niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of inschrijvingen daarvan;
- c. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen;
- d. niet bezwaard is met andere dan in deze akte vermelde beperkte rechten behoudens erfdienstbaarheden, van welke de aan verkoper bekende hierna zullen worden vermeld.
Simpel gezegd staat hier dat de verkoper garandeert dat hij de koper een schoon eigendomsrecht overdraagt, vrij van lasten en claims, behalve die welke uitdrukkelijk zijn genoemd in de overeenkomst of waarvan men op de hoogte is door vermelding in de akte.
De koper bevestigt dat hij of zij kennis heeft genomen van de inhoud van de voorgaande akten van levering en/of andere akten die deze lasten, beperkingen en verplichtingen bevatten. Met andere woorden, de koper weet wat voor extra verplichtingen er bij de koop komen kijken en gaat daarmee akkoord.
Foutje?
Op deze manier worden de verschillende artikelen in de akte van levering vermeld die jij als koper goed door moet nemen. Ook de notaris kan een foutje maken en bijvoorbeeld een clausule vergeten of op een verkeerde manier overnemen. Ook kan het zijn dat jij het ergens niet mee eens bent of dat je toch iets in de koopovereenkomst over het hoofd hebt gezien, wat nu wel ter sprake komt in de akte van levering.
Doornemen van de akte van levering
In de training Huis Kopen heb ik de akte van levering opgenomen en wordt elk artikel specifiek behandeld en uitgelegd. De betekenis van de moeilijke woorden en juridische taal worden in eenvoudige woorden en begrijpelijke taal toegelicht. Hiermee heb je alles wat je nodig hebt om de akte van levering te kunnen controleren. En dat is natuurlijk lang nog niet alles. In de training begeleid ik je door elke stap van het koopproces en kun jij op een veilige manier een huis kopen zonder dat jij je zorgen hoeft te maken dat je iets hebt gemist. Daarnaast bespaar je ook nog eens honderden tot duizenden euro's door het toepassen van de tips die ik geef. Dit vind je nergens! Een aanrader dus.
Is de akte van levering hetzelfde als de koopovereenkomst?
Nee, de concept akte van levering wordt door de notaris opgemaakt naar aanleiding van de koopovereenkomst en is niet hetzelfde document. In de koopovereenkomst worden afspraken gemaakt over hetgeen is gekocht, wie het heeft gekocht en tegen welke prijs. Ook worden vaak ontbindende voorwaarden opgenomen zoals het meest bekende voorbehoud financiering. Nadat de koopovereenkomst is getekend wordt hiervan een afschrift naar de notaris verzonden die deze in behandeling neemt.
Is de akte van levering hetzelfde als het eigendomsbewijs?
In het Nederlandse rechtssysteem is de "akte van levering", ook wel bekend als de "transportakte", het document dat de overdracht van eigendom van onroerend goed formaliseert. Deze akte wordt bij een notaris opgemaakt en later ingeschreven in de openbare registers, zoals het Kadaster. Hiermee wordt de overdracht van eigendom rechtsgeldig en voor derden kenbaar gemaakt.
Resultaat van inschrijving is het kadaster
Het eigendomsbewijs is in feite het resultaat van deze inschrijving. Nadat de akte van levering is ingeschreven bij het Kadaster, wordt de nieuwe eigenaar als zodanig geregistreerd, en kan men een uittreksel uit het Kadaster opvragen als bewijs van eigendom. Dit uittreksel toont de huidige rechtstoestand van een perceel, waaronder de eigenaar en eventuele beperkingen, zoals hypotheken of erfdienstbaarheden.
Verschillende momenten in de overdracht
Dus hoewel de akte van levering en het eigendomsbewijs nauw met elkaar verbonden zijn, vertegenwoordigen ze verschillende momenten in het proces van eigendomsoverdracht. De akte van levering is de juridische handeling die de overdracht bewerkstelligt, terwijl het eigendomsbewijs (uit het Kadaster) het resultaat en bewijs van de overdracht is.
Wie betaalt de akte van levering?
De akte van levering valt onder de kosten koper en wordt door de koper betaald. Hier kan in sommige gevallen vanaf worden geweken bij bijvoorbeeld een koop vrij op naam waarbij de verkoper deze kosten voor zijn of haar rekening neemt. Dit is vaak het geval bij nieuwbouw. De meest gangbare vorm is kosten koper waarbij de koper de akte van levering betaalt.
Tot slot
De akte van levering is een belangrijk document die de juridische overdracht van een woning regelt. Deze wordt in concept door de notaris opgemaakt en worden door zowel koper als verkoper gecontroleerd en ondertekent op de dag van overdracht. Nadat de getekende versie in het kadaster is ingeschreven is de koper de nieuwe eigenaar. Zorg ervoor dat je de akte goed doorneemt en begrijpt wat er in staat. In de training Huis Kopen neem ik elk artikel met je door en geef ik extra uitleg en tips.
Zó koop je een huis al ontvangen?
