In de koopovereenkomst wordt alles wat is afgesproken tussen verkoper en koper vastgelegd. Omdat de koopovereenkomst belangrijkste juridische document is zijn makelaars verplicht om de standaard toelichting bestaande koopwoningen als bijlage toe te voegen. Je behoort dus samen met de koopovereenkomst de toelichting te ontvangen. Is dat niet het geval? Vraag er dan naar.
De toelichting bij de koopovereenkomst
De toelichting is een document waarin de artikelen van de koopovereenkomst worden uitgelegd. Zie het als een soort handleiding. De inhoud van de koopovereenkomst wordt niet door iedereen begrepen terwijl dit erg wenselijk is. Kom je er ondanks de toelichting niet uit? Maak dan gebruik van ons programma Huis Kopen waarin elk artikel stap voor stap wordt uitgelegd door makelaar Meindert. Hierin worden ook de meest gemaakte fouten vermeld en onderbouwd met praktijkvoorbeelden. Onmisbaar wanneer je een huis koopt.
Ondanks dat het volledige programma kunt volgen leg ik hieronder een aantal zaken uit waar we in het verleden vragen over kregen.
De namen in de koopovereenkomst
De namen die vermeld worden in de koopovereenkomst behoren overeen te komen met de legitimatie. Toch kan dit weleens afwijken bij een scheiding of overleiden van de partner (getrouwd). Namen zijn over het algemeen gevoelige kwesties dus voel je niet bezwaard dat een naam onjuist is opgenomen. De makelaar kan dit makkelijk aanpassen in de koopovereenkomst. Zelfs de notaris kan de naam of namen nog veranderen in de akte van levering die je tijdens de dag van overdracht tekent. Probeer dit echter te voorkomen en geef pas akkoord nadat de namen juist zijn vermeld.
De meisjesnaam wordt meestal opgenomen in de koopovereenkomst, ook wanneer er sprake is van een gehuwd stel. Kopers en verkopers geven nogal eens aan dat de naam foutief is vermeld maar hiermee zijn de namen wel correct vermeld. Mocht hier twijfel over ontstaan adviseer ik altijd om even contact met de notaris op te nemen. Immers, de gegevens van de koopovereenkomst worden door de notaris overgenomen. Hiermee voorkom je dat in de koopovereenkomst verkeerde namen worden opgenomen die ook in de akte van levering terechtkomen. In de meeste gevallen gaat dit goed en is er niets aan de hand.
Privacy wat betreft mailadres en telefoon
Zowel kopers als verkopers kunnen ervoor kiezen om bepaalde gegevens niet op te laten nemen in de koopovereenkomst. Denk hierbij aan gegevens van bekende Nederlanders die niet willen dat hun gegevens op straat komen te liggen. Natuurlijk is de aankoopmakelaar (indien aanwezig) en de notaris wel op de hoogte van deze gegevens. De notaris moet ten allen tijde contact op kunnen nemen met betrokkenen. Dat verhaal heb ik weleens vertelt toen ik een huis verkocht aan een bekende voetballer. Vanwege privacy heb ik een aantal gegevens niet opgenomen in de koopovereenkomst.
Mailadres
Wat betreft het mailadres ontstaat er weleens onduidelijkheid. In principe kunnen beide verkopers kiezen voor hetzelfde mailadres, dat geldt overigens ook voor het telefoonnummer. Echter, wanneer de makelaar ervoor kiest om de koopovereenkomst digitaal te laten tekenen kan een tweede mailadres van de partner nodig zijn. Dit is vaak afhankelijk van het systeem wat de makelaar gebruikt.
Legitimaties
Legitimeren is verplicht bij een huis verkopen en gaan makelaars verschillend mee om. Bij de één is het verplicht om een kopie te verstrekken, waarbij het bij de andere makelaar voldoende is om de legitimatiegegevens te verstrekken (geen kopie). Zorg ervoor dat je de foto en het BSN nummer hebt afgeschermd mocht je kopie van je legitimatie verstrekken aan de makelaar.
Zorg ervoor dat je hetzelfde legitimatiebewijs meeneemt naar de notaris dan de legitimatiegegevens die in de koopovereenkomst op zijn genomen. De notaris maakt de akte van levering op met dezelfde gegevens dan hetgeen in de koopovereenkomst staat. Misschien overbodig om te vermelden, maar zorg ervoor dat je legitimatie geldig op de dag van overdracht anders kan de akte niet worden gepasseerd.
Toekomstige adresgegevens
Er is een mogelijkheid om de toekomstige adresgegevens op te nemen in de koopovereenkomst maar vind ik zelf een beetje overtrokken. Je kunt je afvragen waarom de koper van jouw huis direct moet weten waar je komt te wonen. Ik adviseer altijd om dit niet te doen, daarnaast weten sommige verkopers nog niet waar ze terechtkomen en kan er überhaupt niets ingevuld worden.
Geef wel op tijd je nieuwe adres door aan de notaris mocht dat al bekend zijn. Wat betreft de post kun je later voor een doorstuurservice kiezen, ook is het gebruikelijk dat in overleg met koper en verkoper post wordt opgehaald of doorgestuurd. Zorg ervoor dat je op tijd je verhuizing plant en de juiste gegevens doorgeeft aan de instanties.
Wie moet de koopovereenkomst tekenen?
In principe tekent de eigenaar en koper de koopovereenkomst, maar er kunnen situaties wijzigen zoals trouwen nadat de koopovereenkomst is getekend. Hetzelfde kan gelden voor een geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract. Ik zal het niet te ingewikkeld maken, maar wanneer je situatie na het tekenen van de koopovereenkomst wijzigt is het verstandig even contact op te nemen met de notaris.
Gedeelte over koop en verkoop
Bij een huis kopen en verkopen gaat het erom wat je koopt, tegen welke prijs, onder welke voorwaarden en wanneer je het gekochte in ontvangst mag nemen. Zo is de roerende zakenlijst een belangrijk document waarin staat beschreven wat bij de koop in zit. Neem deze dan tijdens de eindinspectie (opleveringsinspectie) mee zodat je kan controleren of de verkoper aan de afgesproken verplichtingen heeft voldaan. Soms bestaat de transactie uit meerdere percelen en/of gebouwen. Controleer altijd of hetgeen je hebt gekocht ook goed is verwoord in de koopovereenkomst.
Uit ervaring weet ik dat hier nog weleens fouten in worden gemaakt en de taxateur er later achter komt dat bijvoorbeeld een aandeel in een mandelig perceel is vergeten te vermelden. Een fout is snel gemaakt. Het is handig om de oude akte van levering (van de verkopers) te raadplegen wat er toen is overgedragen. Wat betreft de roerende zaken kunnen kopers en verkopers na het tekenen van de koopovereenkomst ook nog een aparte deal sluiten. Zorg ervoor dat de betalingen zijn gedaan voordat je bij de notaris aan tafel zit.
Koopovereenkomst inschrijven in het kadaster?
Veel mensen denken dat een koopovereenkomst automatisch wordt ingeschreven in het kadaster. Dit is echter niet het geval, hiervoor moet speciaal opdracht worden gegeven. Vaak wordt de koopovereenkomst verward met de akte van levering die wel standaard in het kadaster wordt ingeschreven. In veel gevallen wordt de koopovereenkomst niet ingeschreven in het kadaster maar ik adviseer dit wel te doen. Vooral bij scheidingen, gedwongen verkoop en/of een slechte financiële positie van de verkoper. Het probleem is alleen dat je niet altijd op de hoogte bent van de situatie van de verkoper.
Wanneer er een beslaglegging volgt kan de verkoper de woning niet leveren en heeft de koper ook een probleem. Door de overeenkomst in te schrijven kan er nog steeds beslag worden gelegd maar is dit 6 maanden na inschrijving niet uitvoerbaar. Binnen deze 6 maanden kan de woning gewoon worden overgedragen ondanks het beslag. De koper wordt dan alsnog de nieuwe eigenaar vrij van beslagen, hypotheken en inschrijvingen. Denk eraan dat de notaris wel kosten rekent voor het inschrijven van de koopovereenkomst. Degene die de inschrijving wenst betaalt hiervoor ook de kosten.
Zo zie je dat een standaard koopovereenkomst soms extra uitleg en toelichting behoeft. Zorg ervoor dat je de toelichting goed doorneemt en vragen stelt wanneer je iets niet begrijpt.
Tip: Volg het programma huis kopen zodat je voor elke stap alle informatie tot je beschikking hebt. Ook de koopovereenkomst met toelicht wordt volledig uitgelegd en is aangevuld met tips, adviezen en praktijkvoorbeelden.
Persoonlijke noot
Als makelaar wil ik nog eens extra benadrukken dat veel kopers niet op de hoogte zijn van allerlei zaken die gebruikelijk zijn in de makelaardij. Zo is de verkoper de klant van de makelaar terwijl jij de woning koopt. Dat is compleet anders dan wanneer jij een product in de winkel of online koopt. Dan ben jij namelijk als koper de klant. In de makerlaardij gelden deze regels dus niet. Zorg ervoor dat jij over voldoende kennis beschikt om veilig een huis te kopen, en achteraf niet voor onaangename verassingen komt te staan.
Tot slot
Zoals je ziet komt er heel wat kijken bij een huis kopen, terwijl we het in grote lijnen alleen nog maar over de koopovereenkomst en toelichting hebben. Vanzelfsprekend is niet alles in dit artikel genoemd waar je rekening mee moet houden en op moet letten. Denk er dan ook aan dat elke fase van het aankooptraject z’n eigen valkuilen en uitdagingen heeft waar je mee te maken krijgt. Zorg ervoor dat jij geen onnodige fouten maakt en maak gebruik van ons programma huis kopen. Daar zul je zeker geen spijt van krijgen. Het programma levert je meer op dan het kost.
