Bij een huis kopen of verkopen gaat het al snel over de waarde. In dit artikel vind je de 3 grootste misvattingen over de waarde van een huis en deel ik mijn eigen ervaring met twee huizen als praktijkvoorbeeld en hoe 2 makelaar-taxateurs verschillend dachten over hetzelfde huis. Wie had er gelijk?
Even voorstellen:
Mijn naam is Meindert Zomer en ik heb in 2010 het gelijknamige makelaarskantoor Zomer Makelaars in Zwolle opgericht wat ik in 2022 heb verkocht om me volledig te richten op Nieuwetijdsmakelaar. Een volledig nieuw en onafhankelijk concept waarbij de consument centraal staat, en niet de makelaar, taxateur of aankoopmakelaar. Hiermee deel ik mijn kennis en ervaringen om kopers en verkopers te helpen en te behoeden voor onnodige fouten. En fouten voorkomen wordt een stuk makkelijker wanneer je weet waar je op moet letten. Ik deel mijn kennis en ervaring via allerlei kanalen zoals Blogs, E-books, Social Media en de Video’s op YouTube. Wil je persoonlijk advies van mij? Vraag dan een adviesgesprek aan. Het eerste gesprek is gratis.
Laten we snel beginnen met de eerste misvatting over de waarde van een huis.
Misvatting 1: De waarde is objectief
Een grote misvatting is dat de waarde objectief is want wanneer je 3 makelaars uitnodigt krijg je ook 3 verschillende waardes. Dat geldt ook voor de taxateur. In diverse TV programma’s is dat inmiddels wel aangetoond. Hieronder mijn verhaal over 2 buren die gingen verkopen omdat ze samen een nieuw huis gingen bouwen, en het verschil in waardes van zowel mij als makelaar, en een onafhankelijk taxateur.
Mijn eigen ervaring.
Een klant belde mij laatst voor een waardebepaling. Hij wou samen met de buren een nieuwbouwhuis laten bouwen. De nieuwbouwplannen waren al in een vergevorderd stadium en de beslissing om te verkopen was inmiddels genomen. Ik moest dus van twee nagenoeg dezelfde woningen de waarde gaan bepalen. Huis nummer 1 was uitgebouwd met een serre en huis nummer 2 was “normaal” uitgebouwd. Beide huizen waren enigszins gedateerd en waren gebouwd in 2005.
Beide verkopers vonden hun eigen huis het mooiste. Sterker nog, beiden vonden dat hun eigen huis meer waard was dan dat van de buren. Als onafhankelijke makelaar/taxateur moest ik dus de waarde inschatten van 2 huizen waarvan beide verkopers vonden dat hun huis meer waard was dan die van de buren.
Ik heb beide huizen goed bekeken en vergeleken met de rest van de buurt. In die straat hebben we meerdere woningen verkocht en de buurt was redelijk makkelijk vergelijkbaar. Ook het uitzicht, de tuin en de staat van onderhoud was redelijk vergelijkbaar. Een makkie zou je zeggen. Omdat ik beide huizen ging verkopen moest ik niet alleen de waarde inschatten maar ook een vraagprijs advies met bijbehorende opbrengst afgeven. Ik kwam tot de conclusie dat huis nummer 1 meer waard was dan huis nummer 2.
Het grote verschil:
Huis nummer 1 was d.m.v. de serre sfeervol uitgebouwd en was enkele jaren daarvoor gestyled door een bekende TV styliste. De keuken was wel redelijk oud maar was speels ingedeeld met een kookeiland. De afwerking was niet fantastisch dus ik gaf de tip om dit huis hier en daar wat beter af te werken waardoor het meer op kon brengen. Ik vond dit huis dan ook meer waard dan huis nummer 2.
Huis nummer 2 zag er wat standaard uit met een strakke uitbouw en een rechte keuken. Verder was het wel enigszins vergelijkbaar met huis nummer 1. Ook de afwerking was hier wat minder. Naar mijn idee was dit huis dan ook iets minder waard dan huis nummer 1.
Waarom vond ik huis nummer 1 meer waard dan huis nummer 2?
Dat is een gevoel. Met de achterliggende verkoop kennis en ervaring wist ik dat kopers bereid waren om meer te betalen voor huis nummer 1. Dit huis was speels en gaf een enorm goed gevoel wanneer je binnenkwam. Huis nummer 2 vond ik wat meer standaard. Het oogde wat minder luxe. Dat heeft ook te maken met smaak.
De taxateur komt langs om de waarde vast te stellen
Omdat beide verkopers samen gingen nieuw bouwen werd er een onafhankelijke taxateur ingeschakeld. Dat was nodig voor de hypotheek van de nieuwe woning. Doordat ik beide huizen ging verkopen mocht ik deze niet voor de bank taxeren. Dat is ervoor om de onafhankelijkheid te waarborgen. De taxateur deed eigenlijk hetzelfde werk dan ik, had dezelfde informatie tot z’n beschikking en de woningen waren niet veranderd. De taxateur vond dat huis nummer 2 meer waard was. Huis nummer 2 was namelijk meer standaard en strak. Hij taxeerde huis nummer 2 op maar liefst 10.000 euro hoger dan huis nummer 1. Terwijl ik vond dat huis nummer 1 meer waard was. Dat is een enorm verschil.
Welk huis heeft meer opgebracht?
We hebben samen met de verkopers voor gekozen om beide huizen voor dezelfde iets hogere prijs aan te bieden. Huis nummer 1 heeft uiteindelijk 7000 euro meer opgebracht dan huis 2. Verkocht in dezelfde periode en door dezelfde makelaar (ik). Ook de verkoopstrategie, vraagprijs en toegepaste marketing waren exact hetzelfde. Ook werden de huizen in dezelfde periode verkocht. Huis nummer 1 werd binnen een week verkocht en huis nummer 2 deed er zo’n 5 weken over.
Conclusie:
Een huis kopen is gevoel. Los van de waarde bepaalt het gevoel of iemand een bod wil doen. Stel jezelf eens de vraag waarom je destijds het huis hebt gekocht. Heel vaak krijg ik van klanten te horen dat het huis direct goed voelde. De waarde is niet alleen in modellen en grafieken te vangen maar is naast de vergelijkbare transactie- en marktcijfers ook gebaseerd op gevoel.
Misvatting 2: De WOZ waarde is leidend
De WOZ waarde wordt door de gemeente vastgesteld. Hierop zijn de heffingen en belastingen gebaseerd. Hoe hoger de WOZ waarde des te meer er moet worden betaald. Veel consumenten dus ook kopers hechten hier veel waarde aan. Hoe hoog is de WOZ waarde, wordt tijdens een bezichtiging regelmatig gevraagd. Met die waarde kun je eigenlijk niets als je wilt verkopen. De WOZ waarde houdt geen rekening met aspecten die voor een verkoop wel belangrijk zijn.
In een zelfde straat heb ik eens 2 dezelfde woningen getaxeerd. In de WOZ waarde zat een verschil van bijna 20.000 euro. Ik mocht beide beschikkingen inzien van de eigenaren. Die informatie was dus correct. Tegenwoordig is de WOZ waarde ook online in te zien.
In het verleden hebben we wel eens huizen verkocht waarbij het verschil tussen de WOZ-waarde en de opbrengst meer dan 100.000 euro was. De woning werd verkocht voor meer dan een ton. Wanneer je dan uit zou gaan van de WOZ waarde kom je bedrogen uit.
Wanneer je vindt dat de WOZ waarde te hoog is kun je daar bezwaar tegen maken. Tegenwoordig kun je ook bezwaar maken tegen een te lage WOZ waarde. Hierdoor kan er ook een verschil ontstaan in de uiteindelijke afgegeven WOZ waarde
Mijn visie
De WOZ waarde kun je als makelaar niet zoveel mee wanneer je een huis gaat verkopen.
Ook als verkoper moet je hier niet te veel waarde aan hechten. Laat een makelaar of meerdere makelaars een eerlijke verwachte waarde afgeven. Daar hoort ook een vraagprijs advies bij. Laat je dus goed voorlichten en neem niet klakkeloos de WOZ waarde als leidraad.
Misvatting 3: De taxateur heeft (altijd) gelijk
Bij de eerste misvatting heb je kunnen zien dat de taxateur achteraf geen gelijk had. Huis nummer 1 heeft meer opgebracht terwijl de taxateur huis nummer 2 hoger in heeft geschat. Is het dan een slechte taxateur? Nee, natuurlijk niet. De taxateur geeft een geschatte waarde van een woning af. Daarbij moet hij die waarde onderbouwen.
Tegenwoordig zijn er validatie instituten zoals NWWI. De bank wil in de meeste gevallen een gevalideerd (lees onafhankelijk gecontroleerd) taxatierapport ontvangen. De taxateur zal dus zijn afgegeven waarde moeten onderbouwen.
Afwijken van een waarde
Over het algemeen is de stelregel dat een taxateur maximaal 10% af mag/kan wijken van de modelwaardes die vanuit het NWWI systeem worden gegenereerd. Bij een huis van 250.000 euro is dat maar liefst 50.000 euro verschil. (naar onderen en naar boven)
Wanneer jij een nieuw huis gaat bouwen of je hebt al een huis gekocht zal er in de meeste gevallen door de bank een taxatierapport worden gevraagd. Met de hierin vermelde waarde gaat de bank rekenen en bepalen of je de hypotheek voor de nieuwe woning krijgt.
Voorbeeld:
Je hebt al een huis gekocht en de bank eist een taxatierapport van jouw huis. Je schakelt een taxateur en die jouw huis op 300.000 euro schat. Hij maakt een gevalideerd taxatierapport op en de bankt wijst de financiering van de nieuwe woning toe. Daarna wordt jouw woning online aangeboden en er is een koper bereid om 325.000 euro te betalen.
De deal wordt gesloten en de koopovereenkomst wordt getekend. Een andere taxateur komt jouw woning taxeren maar nu in opdracht van de koper. De koper heeft in dit geval ook een hypotheek nodig. Hoe groot is dan de kans dat jouw woning opeens 25.000 euro meer waard is dan in het eerste rapport is vermeld? Dat deels met de transactiecijfers in jouw straat, buurt en wijk te maken. Vooral wanneer er in korte tijd meerdere woningen voor een hogere prijs zijn verkocht.
Tot slot
Ik hoop dat je inzicht hebt gekregen hoe verschillende experts toch op verschillende waardes kunnen komen en er veel misvattingen over de waarde van een huis bestaan. Onthoud goed dat de waarde subjectief is.
Misschien ook interessant
- Wat is de marktwaarde van een huis?
- Wat zijn de notariskosten bij een huis kopen?
- De 7 meest gemaakte fouten bij het bieden op een huis
