In dit artikel vertel ik je meer over een openingsbod of ook wel openingsvoorstel genoemd en geef ik je tips hoe je succesvol een bod op een huis kunt uitbrengen.
Als woningzoeker heb je maar één doel namelijk een leuk huis kopen en het liefst nog tegen een acceptabele prijs. Doordat de woningprijzen hoog zijn kan het voorkomen dat je tegen allerlei problemen aanloopt bij het bieden. In een ander artikel bespreken we de verschillende biedprocedures dus ik houd het hier expliciet bij het neerleggen van een openingsbod en openingsvoorstel.
Wat is een openingsbod op een huis?
Een openingsbod is een bod op een woning waarmee je in onderhandeling wilt komen. Je hebt goed nagedacht en je verdiept in de lokale woningmarkt en de prijzen. Aan de ene kant wil je niet de hoofdprijs betalen, en aan de andere kant wil je ook niet de verkopers voor het hoofd stoten. Je moet dus een bod neerleggen waarmee je niet te hoog, maar ook niet te laag biedt. Maar wat heb je te verliezen? Oké, je bod kan worden afgewezen maar dan doe je toch gewoon een nieuw bod wanneer je dat wilt.
Wat is een openingsvoorstel op een huis?
Een openingsvoorstel valt eigenlijk samen met het openingsbod, en in de praktijk zijn dit benamingen voor het bieden op een huis. Maar een openingsvoorstel bestaat niet alleen uit een bedrag wat je biedt. Ook andere voorwaarden zoals de gewenste datum oplevering of het financieringsvoorbehoud maken deel uit van het voorstel wat je doet. Een bod of voorstel bestaat dan ook uit alle onderdelen die je belangrijk vindt te vermelden. Heb je bijvoorbeeld een bouwkundige keuring als voorwaarde, dan kun je dit ook melden in je voorstel.
Hoe bepaal je nu een openingsvoorstel?
Het is lastig om daar een eenduidig antwoord op te geven. Dit is namelijk per situatie verschillend en afhankelijk van je mogelijkheden tot hoever je kunt gaan, en wat je doelstelling is. Begin in ieder geval eerst met een hypotheekgesprek en bepaal de waarde van de woning waarop je wilt bieden. Online is er veel informatie te vinden waardoor jij een beter beeld van de waarde krijgt. Bepaal daarna wat jij er maximaal voor wilt betalen, en onder welke condities je dat wilt doen.
Stel een doel
Zelf vind ik het als makelaar altijd fijn om een doel te hebben waar de onderhandelingen naartoe moeten leiden. Dat kan je namelijk helpen om makkelijker het openingsbod te bepalen. In de praktijk zie je vaak dat bieders van te voren hebben bedacht om ergens in de midden uit te komen, maar dat is te kort door de bocht. De verkoopmakelaar weet dat ook.
Het tegenbod of tegenvoorstel
Stel je voor dat het is gelukt om in onderhandeling te komen, en je krijgt een tegenvoorstel wat 5000 euro lager is dan de vraagprijs. Dan ligt de bal weer bij jou. In zo'n geval denken veel bieders dat ze met zo'n zelfde bedrag omhoog moeten gaan bij het tweede voorstel maar dat is geen verplichting en soms helemaal niet nodig.
Voorkom een heftige discussie
Als bieder hoef jij de makelaar of verkoper echt niet uit te leggen dat de vraagprijs aan de hoge kant is. Dat weten ze waarschijnlijk zelf ook wel. Het gaat erom dat je op de juiste manier langzaam toewerkt aan een deal waarmee jij tevreden bent, en natuurlijk de verkoper ook anders wordt er niet verkocht. Over bedragen en voorwaarden in een heftige discussie belanden kan de gunfactor verdwijnen. En dat moet je proberen te voorkomen. Zorg ervoor dat je het onderhandelingsspel slim speelt en besteed dit uit wanneer je hier niet goed in bent.
Moet ik een bod mondeling of schriftelijk doen?
Zelf ben ik voorstander van het telefonisch bieden waarna je het voorstel per mail nog even bevestigd. Dat kan tegenwoordig ook soms via de website van de makelaar, of een online portaal zoals Move wat ze daarvoor gebruiken. Houd er ook rekening mee dat een openingsbod pas een beginpunt is om met elkaar in gesprek te komen en dat een mondelinge deal (nog) geen enkele verplichtingen geeft.
Afkraken van de woning werkt niet
Sommige bieders denken dat het helpt om de woning volledig af te kraken waardoor het zogenaamd gerechtvaardigd is om een lager bod te doen. Dat begint soms al bij de bezichtigingen en daar schiet je helemaal niets mee op. Sterker nog, dat kan er zelfs voor zorgen dat de verkoper niet eens meer aan je wil verkopen. Daarmee zijn je kansen verspeeld. Doe dat dus niet! Natuurlijk bespreek je de gebreken of nadelen met elkaar maar bewust de woning afkraken om daarmee een lagere prijs te bedingen gaat uiteindelijk tegen je werken.
Slim bieden en in onderhandeling komen
Wil jij weten hoe je op een slimme manier de onderhandelingen kunt starten, en op welke manier je het beste openingsbod bepaalt? Vraag dan een gratis adviesgesprek aan.
